در سال های 1320 تا 1357 که مقارن با دومین حکومت پهلوی است، ما با 4 مقطع پرمعنا و یک مجموعه فراز و نشیب های گسترده در جامعه مواجه هستیم. در دوره ی اول، یک دولت پارلمانیستی بر جامعه حکومت می کند و اکثریت جامعه شهرنشین را طبقه متوسط تشکیل می دهد.
این دوره با کودتای 28 مردادماه سال 1332 تمام می شود.
دوره دوم، دوره ی تثبیت دولت و شکل گیری "دولتِ همه جا حاضر" می باشد. این وضعیت تا سال 1341 ادامه می یابد. این دوره در تاریخ شهرسازی ایران بسیار معنادار است.
دوره ی سوم، دوره ی اوج شهرسازی در ایران می باشد، در این دوره، یک بازگشت جدی به معنای مدرنیته، مدرنیزم و مدرنیزاسیون شکل می گیرد. این دوره به نوعی، دوره بازگشت به اصل معرفی می شود. در این دوره، تماس مدرنیتی با گذشته قطع می شود و یک پرواز به سمت آینده شکل می گیرد. این دوره با انفجار قیمت نفت در سال 1350 پایان می یابد و دوره چهارم، یا دوره افول، آغاز و به انقلاب اسلامی در سال 1357 ختم می شود.
طراحی خطوط حمل و نقل عمومی و قطار زیرزمینی، شبکه آب و فاضلاب و طرح های دیگر، همگی در این سال طراحی می شود. در این دوره، تهران به یک مسأله برای اندیشمندان تبدیل می شود
در تاریخ 25 شهریورماه 1320، دولت رضاشاهی به پایانِ راهِ خود می رسد. در این سال، نشانِ چندان زیادی از شهرِ کهنِ قاجاری دیده نمی شود و "معماری مدرنیستی با قرائتی ایرانی" خودنمایی می کند. نقشه های موجود از سال 1323 نمایانگر پدیدار شدن انگاره ی جدیدی از شهر می باشد. طراحی خطوط حمل و نقل عمومی و قطار زیرزمینی، شبکه آب و فاضلاب و طرح های دیگر، همگی در این سال طراحی می شود. در این دوره، تهران به یک مسأله برای اندیشمندان تبدیل می شود.
در سال 1325، کتابی تألیف می شود به نام "تهران را چگونه اداره کنیم" در این کتاب، نویسنده، تمرکز خود را بر مسأیل اجتماعی و بهداشتی شهر می گذارد و به قول خودش، اصلاحات اجتماعی شهر و نقشه اصلاحات پنج ساله با عنوان "تهران آباد" را ارائه می کند. در سال های آخرین، با اندیشه ی "برنامه ریزی" مواجه می شویم.
در مجله آرشیتکت در سال 1326، محله" 400 دستگاه" به عنوان اولین محله مدرن در تهران، معرفی و تشریح می شود
در سال 1327، سازمان برنامه تشکیل می شود و اولین قانون هفت ساله تدوین می شود که یکی از اصول "اصلاحات اجتماعی و شهری" می باشد. ساختن خانه های ارزان قیمت، یکی از معیارهای اساسی این اصلاحات می باشد و پیش بینی می شود که 000/30 خانه در شهر تهران ساخته خواهد شد. در مجله آرشیتکت در سال 1326، محله" 400 دستگاه" به عنوان اولین محله مدرن در تهران، معرفی و تشریح می شود.
در فروردین ماه 1328، هئیت وزیران، محدوده تهران را تعریف می کند و وسعت تهران را 36 کیلومتر مربع اعلام می کند و طبق برآوردها، اعلام می شود که افزایش این وسعت، تا 56 کیلومتر مربع مجاز می باشد( در حال حاضر شهر تهران، 700 کیلومتر مربع وسعت دارد)
در فروردین ماه 1328، هئیت وزیران، محدوده تهران را تعریف می کند و وسعت تهران را 36 کیلومتر مربع اعلام می کند و طبق برآوردها، اعلام می شود که افزایش این وسعت، تا 56 کیلومتر مربع مجاز می باشد( در حال حاضر شهر تهران، 700 کیلومتر مربع وسعت دارد). طبق تصمیمات صورت گرفته، زمین های درونِ شهر، که متعلق به اشراف قدیمی شهر است، به فروش می رسد، اراضی جمشیدیه و اراضی باغ صبا، از جمله این اراضی می باشد. در این سال ها تهران شروع به پوست انداختن می کند و در این دوره، دو قانون مهم تصویب می شود، قانون قائم مقامی وزارت کشور و قانون انجمن شهر.
در سال های پس از کودتای 28 مرداد، طرح "مدرنیزاسیون از بالا" مطرح می شود و دگرگونی های شهر، آرام آرام صورت می گیرد. در اولین آمارگیری، تهران 5/1 میلیون جمعیت دارد و طبقات متوسط شهری، بیشترین قشر در این شمارش می باشند. در این سال ها، قشر مرفه به سمت شما شهر می روند و قسمت های میانی به کارمندان و مسئولین دولتی و جنوب شهر نیز به اقشار ضعیف اختصاص می یابد. در این سال ها، "انگاره های برون سر" به سرعت شکل می گیرد. در این دوره، برای اولین بار "آموزش پایه ریزی شهر برای شهروندان ایران" به زبان انگلیسی طرح می شود ولی متاسفانه هیچ گاه برای استفاده و بهره برداری، ترجمه نمی شود.
در این سال ها، بخش خصوصی به شهرسازی می پردازد، در شرق "تهرانپارس" و در غرب "شهرآرا" ،محله هایی است که در این دوره شکل می گیرد و در این برهه، "مدرنیزم با قرائت ایرانی" خودنمایی می کند.
طرح جامع تهران، متکی به اصولی است که در دهه 1330 ساخته شد و در دهه 1340 نظریه پردازی شد و دوره ی شهرسازی توسعه گر شکل گرفت
دوره سوم با شروع دهه 40، آغاز می شود. در این دوره، تجارب قبلی، نظریه پردازی می شود. در این سالها، دو اتفاق مهم رخ می دهد، اولین اتفاق سمینار 6 روزه "بررسی مسائل اجتماعی شهر تهران" می باشد. این سمینار در سال 1341 برگزار شد و برای اولین بار، از گسترش نگران کننده شهر تهران صحبت می شود، در این سمینار 6 روزه، تهران از جنبه اجتماعی مورد بحث و بررسی قرار می گیرد، شهری که سفته بازی و سوداگری زمین در آن بیداد می کند. یکی از مباحث عنوان شده در این سمینار، لزوم شهرسازی با استفاده از اصول علمی بود. همچنین، اصوال اساسی طرح جامع شهر تهران نیز مورد بررسی قرار گرفت. دومین اتفاق، انتشار کتاب "شهرسازی و طرح ریزی شهر تهران" می باشد، این کتاب، معماری مدرنیستی سال های دهه 40 را نظریه پردازی می کند. طرح جامع تهران، متکی به اصولی است که در دهه 1330 ساخته شد و در دهه 1340 نظریه پردازی شد و دوره ی شهرسازی توسعه گر شکل گرفت.
در خاتمه اشاره ی کوتاهی داریم بر تغییرات جمعیت و چهره شهر تهران در سال های( 1357-1320)
*1320
-جمعیت شهر تهران: 675000 نفر
-دگرگونی های رفتار شهری و تغییر چهره شهر
*1330
-جمعیت شهر تهران: 1/000/000 نفر
-ظهور محلات جدید و تصور تازه ای از شهرِ مدرن
*1345
-جمعیت شهر تهران: 2/700/000 نفر
-دوگانگی فضایی در شهر
*1355
-جمعیت شهر تهران: 4/500/000 نفر
-اولین نشانه های جدی طرح جامع شهر تهران
